ハワイ不動産ニュース 2018年1月号

今回は、フォガティ不動産
ニュースレター2018年1月号
の中から、特にお役に立つ記事
を抜粋して送らせて頂きます。

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ホノルル不動産市場 最新動向

●中間価格 
2017年1月 
2018年1月
前年比

コンドミニアム
380,000ドル
430,000ドル
13.2%増

一戸建て 
730,000ドル
772,000ドル
5.8%増


●販売戸数  
2017年1月  
2018年1月
前年比

コンドミニアム 
378
374   
1.1%減

一戸建て 
247
252
2.0%増


(3)オアフ島で3ベットルーム以上の物件の需要が増加

 不動産会社のロケーションズの報告によると、今年のオアフ島の戸建て住宅販売件数の内、3ベッドルームの戸建て住宅がほぼ半分を占めていると発表された。

 オアフ島で、350軒以上ある販売件数の分析結果によると、3ベットルームの戸建て住宅は市場にでた販売価格よりも、高い価格で販売されるケースが多かった。また成約までの日数も最短記録となった。4 ベッドルームの戸建て住宅の販売数も増加したと発表された。

 市場データでは、より大きな住宅やコンドミニアムに対する需要が特に強いことを示唆している。戸建て住宅とコンドミニアムの両方とも、3ベッドルームの物件は他の間取りの物件よりも速く売却されている。

 コンドミニアムの今年の販売比率は、2ベッドルームが45%を占め、3ベッドルームは17%未満となっているが、3ベットルームのユニットは市場に出た価格よりも高く販売されるケースが増えており、クロージングまでの日数も最短の記録が17日間であったと発表された。

 2ベッドルームのユニットよりも3ベッドルームを備えたコンドミニアムは少なくなっているが、住宅所有者がより大きな家を選ぶことができれば、需要が急増していることを市場状況は示唆している。


(6)『ワイエア』欠陥工事で ハワード・ヒューズ社が建設業者を提訴

 ワードビレッジの開発業者ハワード・ヒューズ社が、コンドミニアム『ワイエア』を手掛けたノルディック・PCL・コンストラクション社を相手取り、ワイエアに膨大な欠陥があり、1年ほど前から入居が始まっているにも関わらず完成していないと提訴。

ヒューズは7500万ドルを超える損害賠償を求めているが、ノルディック社は訴状内容を否認し法廷で戦う姿勢を見せた。

 ノルディック社で地域マネージャーを努めるマイク・ベッツ氏は、ヒューズからの建設費用支払いが1年以上遅れており、ノルディック社がコンドミニアムの先取特権を持つことを恐れて今回の訴訟に至ったと考えている。

「ハワード・ヒューズ社がこのような手段に出たことに失望しています。当社は法廷で戦い、行った業務の報酬が契約業者及び請負業者に確実に支払われるよう、必要な全ての手段を辞さない覚悟です」とベッツ氏は述べた。

 ワードビレッジは60エーカーの工業地を4300戸の住宅と100万スクエア・フィートの小売店スペースに変換させる計画が建てられており、ワイエアは開発予定の16タワーのうち最初の1棟。

波上のガラスの壁のデザインを施し、3500万ドルと3600万ドルの2戸のペントハウスが設けられ、ヒューズ社はワイエアがホノルルの素晴らしいスカイラインを彩り、品質の高さを表現し関心を呼ぶと表明していた。


(7)ホノルルの平均賃料がわずかに減少

 オンライン上の不動産会社からの月次報告書によると、アメリカ全体の平均賃料が約3%上場している一方、ホノルルの1ベッドルームと2ベッドルームの平均賃料はわずかに減少した。

 ホノルルの1ベッドルームの平均賃料は月額1,570ドルで、2ベッドルームは月額2,090ドルで、前年より0.3%減少したという。

 アメリカ全体では1ベッドルーム平均賃料は2.7%増の月額930ドルに上昇し、2ベッドルームは月額1,160ドルに増加した。

またデトロイトの2ベッドルーム平均賃料は880ドルなので、ホノルルの約半分以下となっている。


(13)2017年10月 観光統計
●ハワイ観光客数 
2016年10月 
2017年10月
693,242人 
718,258人
増加率3.6%

●一日あたり個人消費額
2016年10月 
2017年10月
204.20ドル
204.60ドル 
増加率0.2%

●ハワイ州への訪問者地域別
トップ4

1. アメリカ西海岸
295,273人

2. アメリカ東海岸 
137,695人

3. 日 本 
137,333人

4. カ ナ ダ 
29,496人 


●ハワイ州の人気訪問島
トップ5

1.  オアフ島
448,041人

2.  マウイ島
212,649人

3. ハワイ島 
136,144人

4. カウアイ島
100,476人

5.  ラナイ島
5,037人

(*上記データー:ホノルル観光協会)


(16)ハワイの主要ホテルの2013年からの比較データー

ホテル名
対象年  
値段  
部屋数  
1部屋あたりの料金

(1)ハイアット・リージェンシー 
2016
$780M
1,230
$636,000

(2)ハイアット・リージェンシー
2013
$450M
1,229
$366,000

(3)パシフィックビーチホテル
2017
$515M
837
$615,000

(4)マリオット・ワイレアビーチ
2014
$325.7M
544
$599,000

(5)ウエスティン・マウイ
2017
$317M
759
$418,000

(6)カハラ・リゾート
2014
$282.5M
338
$836,000

(7)JM マリオット・イヒラニ
2014
$250M
387
$646,000

(8)ファーモント・オーキッド
2016
$184.9M
635
$291,000

(9)アストン・ホテル・ワイキキ
2014
$183M
645
$284,000


(17)ワイキキ・ビーチコマー、2500万ドルの改装計画

 デンバーを本拠地とするKSLキャピタル・パートナーズ社が昨年、アウトリガー・ホテル・アンド・リゾートを買収。『ワイキキ・ビーチコマー』の改名と、2500万ドルに上る積極的な投資計画に乗り出した。

 ホリデイ・イン・リゾート・ワイキキ・ビーチコマーは、2018年2月に『ワイキキ・ビーチコマー・バイ・アウトリガー』へと名称を変更する。中~高価格帯のホテルを高価格帯に改装する計画は、2018年夏に完了予定。

客室の他にもロビーやプールデッキ、廊下、エレベーター、外装を改装し、設備の技術面での大幅なアップグレードも行われる 

 アウトリガー・エンタープライズは1947年にロイとエステルのケリー夫妻が創業。1970年代にはハワイの伝説的なエンターテイナーのドン・ホー等が出演するショーが評判となり一時代を築いた。

KSLの戦略は20年間に個人が所有する太平洋最大規模のホテル・チェーンに上り詰めたアウトリガーの世界的な発展を目指す姿勢と逆行する。

KSL買収前のアウトリガーの方針は、収益源のうち75~85%が集中するハワイから外への多様化だった。


(18)タイムシェア型物件、53億ドルの経済効果

 近年ハワイではタイムシェア型物件が年間10億ドル以上を売り上げている。タイムシェア業界の雇用や消費額が観光業界へ与える影響力について新たな調査がなされた。

 昨年ハワイのタイムシェア物件を利用した旅行者の、滞在費用を除いたバケーション中の消費額はおよそ13億円で航空運賃が多くを占め、他に外食、衣料、エンターテイメント、レンタカー、ガソリン、食料品等に費やされていた。

およそ1万の雇用の内訳は、8115人はリゾート運営、1836人は販売とマーケティング、52人が管理職だとされた。

 レポートによれば、昨年ハワイのタイムシェア業界が与えた全体的な経済効果は、およそ53億ドル、3万1727人の雇用に及ぶという。

タイムシェア物件利用者がホテル滞在費を消費しない分、休暇中の消費額が多い点にも触れた。


●旅行者の主な滞在先
1. ホテル 62%
2. コンドミニアム 17%
3. タイムシェア 9%
4. 友人・親戚宅 9%
5. クルーズ船 1%
6. その他        2%


(19)バケーション・レンタル、規制を求める決議案可決

 ベッド・アンド・ブレックファスト(B&B)と短期賃貸住宅(TVU)の混迷する問題が、市の建設企画許可局(DPP)とホノルル計画委員会の手に委ねられた。

公聴会で1時間以上の証言が行われたあと、合法のB&BやTVU施設だけが利用できるシステムを創出し、バケーション・レンタル運営者やインターネット広告サイトに対して規制や取り締まりの強化を求める内容の4つの決議案を可決。

違法なバケーション・レンタルの取り締まり強化と新しい認可制度の設立については、これまで支持派、反対派数十人による時には感情的な証言も行われてきた。

バケーション・レンタル大手のAirbnbが同業者を巻き込み規制強化に反対する一方、ホテル従業員で結成された組合『ユナイト・ヒア・ローカル5』は、新しい許可制度で合法のバケーション・レンタルが増加する動向に反対しデモを行った。


(20)Airbnb課税に前進

デービッド・イゲ知事政権はバケーション・レンタルの提供者から税を徴収できるようAirbnb社と租税協定の締結を目指している。Airbnb社によれば住宅を提供するホストから税を徴収した場合、税収が年間3000万ドル増加する見込み。

前回の州議会終了後から課税を目指す動きは水面下で進行しており、反応は賛否両論。議員やコミュニティのメンバーの一部は、議会で2度も停滞した問題を前進させ、税収を増やし州を潤す方針を支持。

一方反対派は市民の目の届かないところで問題解決を試みていると批判。

 現状、Airbnb、税務局、イゲ知事政権以外には協定の内容が不明だ。

これまでAirbnb徴税法案を推進してきた『オアフ近隣を守る会』『ノースショア近隣を守る会』の代表達は、市民が参画する機会を求めている。

「地域や議会でのプロセスを回避されたような気分です。透明性をもって議論されるべきです」と、ノースショア近隣を守る会のキャスリン・パヒヌイ氏。同氏は違法レンタル物件の増加やオアフ近隣の構造の変化、住宅価格の高騰に警鐘を鳴らしている。


(21)タートル・ベイ・リゾート、3億5千万ドルで売却

不動産投資専門情報サイトのリアル・エステート・アラートによると、不動産投資事務所ブラックストーン・グループがオアフ島ノースショアのタートル・ベイ・リゾートを3億5千万ドルで購入した。

この取引が締結すれば、タートル・ベイは巨大な資金源を持つ不動産事務所の手に渡ることとなり、リゾート物件として巨額の投資を受けることになると見られる。

 タートル・ベイの現在のオーナーは2016年初め頃より仲介事務所のJLLを雇用し、リゾートを新しく住宅とバケーション用ユニットに拡大するためのパートナーもしくは売却先を探していた。

 ブラックストーン社のハワイでの実績を挙げると、ハイアット・リージェンシー・ワイキキを2013年に4億4500万ドルで購入し約1億ドルを投資した後、昨年7億8000万ドルで売却している。他にも、ワイコロア・ビーチ・マリオットとワイレア・マリオットを購入後に売却。

またヒルトン・ハワイアン・ビレッジに今年3月にオープンしたタイムシェア型ホテル『グランド・アイランダー』の4億2000万ドルの開発計画のパートナーとなっている。同社は世界最大の不動産未公開株式保持企業をうたっており、1110億ドルの資産を管理しているという。今年の予想利益額は65億ドル。


(22)「アロヒラニ・リゾート・ワイキキ・ビーチ」正式オープン

前パシフィック・ビーチ・ホテルが、2016年から着手した1.15億ドルを投じた大規模な改修工事を終え、正式に「アロヒラニ・リゾート・ワイキキ・ビーチ」として再オープンした。839室全ての客室、ロビー、アメニティ施設などが改装され、2つの新しいプールとプールデッキ、またプールバー「スウェル(Swell)」がある。

飲食店はビュッフェ式朝食ライチ(Lychee)、オーシャナリウムに囲まれたロビーバー「オー・バー(O Bar)」、森本正治シェフによる「モリモト・アジア・ワイキキ」と「モモサン・ワイキキ」の4店舗となる。

以前はタートル・ベイ・リゾートのエグゼクティブシェフであったコンラッド・アキノ氏がホテルの統括シェフを務める。

高級フィットネスの「アイランドクラブ&スパが」入り、約600m2の敷地にテニスコート2面とトレーニング用芝生コート1面,オーシャナリウムを眺められる部屋も完備されている。


(27)ハワイが全米で 最も失業率が低い州に

11年ぶりにハワイが全米で最も失業率が低い州になった。

合衆国労働省が公表したデータによると、2017年10月のハワイの季節調整済失業率は2.2%で、前月最も低かったノースダコタ州よりも低かった。

 現在、全米で失業率3%を下回る州は7州のみ。

ハワイの他にはノースダコタ、コロラド、ネブラスカ、ニューハンプシャー、アイダホ、バーモントと続く。

一方、全米で最も失業率が高い州はアラスカで、10月の失業率は7.2%を記録。

9月から10月にかけて失業率を下げたのが17州、18州は数値の変化なし、上昇したのが15州という結果だった。

合衆国全体の10月失業率は4.1%となり、17年ぶりの低水準となった。

ハワイが10月に記録した失業率は、労働局が現在の指標で失業率の記録を始めた1976年以降で最も低く、最低失業率記録を更新。

同様にアラバマ州3.6%とテキサス州3.9%も州の最低失業率を更新した。


(30)全米州別健康ランキング

健 康             
(1)マサチューセッツ州
(2)ハワイ州
(3)バーモント州
(4)ユタ州
(5)コネチカット州

不 健 康
(1)ウエスト・バージニア州
(2)アラバマ州
(3)アーカンサス州
(4)ルイジアナ州
(5)ミシシッピ州


(31)南アでマカダミアナッツ栽培がブーム

 南アフリカで、マカダミアナッツの栽培がブームとなっている。

背景にあるのは、中国の旺盛な需要である。中国への輸出量の割合は’40%に上る。

南アフリカは、短期間のうちに、マカダミアナッツ生産の世界大手の一つとなった、生産量は、1996年の3000トンから2015年には4万トンを超えるまでになった。

毎年約4000ヘクタールが新たに植林されている。



この「ニュースレター」の情報は、ハワイ現地発行の「Star Advertiser」「Pacific Business News」「Hawaii Pacific Press News」「日刊サン」「ハワイ報知新聞」、そして、ハワイ不動産協会発行のニュースレター各紙に掲載された情報を厳選抜粋し、編集したものです。






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